不動産管理で起業をするには、どのような事が必要となるのでしょうか？
まずは、不動産管理についての知識を付けなくてはなりません。
また知識を身に付ける為にも、不動産管理の実務があれば良いかと思います。
不動産管理をしている会社へ就職してみると、知識や実務的な事を学ぶ事が出来るので良いかもしれませんね。
その不動産管理会社のやり方もあるでしょうが、基本的な事は同じだと思います。
不動産管理で起業をしようと考えていらっしゃるのであれば、不動産管理で勤めてみると効率良く学ぶ事が出来るでしょう。
そして、次に必要な事は不動産管理の資格を取る事です。
資格を取る事で、知識が身につきます。
そして、やはり不動産管理の資格は誰もが持っているものでないので信頼を得る事が出来るでしょう。
不動産管理の取引などを行う際に、必要な資格も取っておいて損はないでしょう。
中には、この不動産管理会社を設立して節税している方もいます。
サラリーマンの方は、節税が出来ないと思っている方も多いでしょう。
毎月の給料から所得税が源泉徴収されますが、例えばこのサラリーマンの方が給料の所得以外で収入がある場合に節税が出来るのです。
例えば、アパートやマンションなどの家賃の収入があれば会社を設立し節税出来るという訳なのです。
資産を多く持っている方の中には、自分の資産を守る為に節税をされている方もいらっしゃるそうです。
不動産管理を行いその規模が大きいのであれば会社を設立してみる事も検討してみると良いかもしれませんね。
不動産管理業に仕事と宅地建物取引業の仕事について前回、少しお話しをしました。
不動産管理業の仕事について少しは理解出来たでしょうか？
以外に不動産管理業の仕事について知らない事も多いかと思いますが、その他に不動産管理業の仕事とはどのような事があるのか？ご紹介しましょう。
不動産管理業の仕事の範囲は、そのマンションやアパートの不動産管理業の仕事として請け負っている範囲により違ってきます。
例えば、マンションやアパートの部屋の中に空き部屋があるとします。
この空き部屋に入る入居者を募集するのですが、入居者を募集するのを不動産管理業がするのか？それともそのマンションのオーナーがするのか？により業務内容も変わってくるかと思います。
全てを不動産管理業に依頼をしている所もあると思いますし、金銭的な部分のみはマンションのオーナーが管理している所もあるでしょう。
空室の入居者募集業務等の業務を任せられている不動産管理業の中には、この入居者募集の業務は不動産の賃貸仲介業者へ依頼している所もあります。
上記のように業務を任せている不動産管理業所が多いようです。
そして、その空き部屋に入りたい方がいればその入居希望者の審査を行わなくてはなりません。
マンションの所有者は、この審査を不動産管理業に依頼をしてある場合が多く入居しても良い方なのか？賃貸滞納などの心配がない方なのか？このマンションに入居を希望する方の審査をしなくてはなりません。
これも、不動産管理業の仕事の一つでもあるのです。
不動産管理業の仕事と同じような業務だと思われがちな宅地建物取引業。
この不動産管理業と宅地建物取引業の仕事の違いとはどのような点なのでしょうか？
不動産管理業の仕事について注目をしてみたいと思います。
宅地建物取引業と言えば、不動産の取引を行うのが仕事ですよね。
宅地建物取引業が行う不動産の取引と言うのが、土地や建物などの売買をした賃貸マンションや住宅などの取引を行ったりその仲介を行います。
その点、不動産管理業の仕事と言えば土地や建物の売買があった後の管理が仕事となります。
不動産管理業は、繋がっているので宅地建物取引業の影響を受ける事もあるでしょう。」
賃貸の管理業務の際に関する法律には、たくさんの法律があります。
まずは民法です。
そして借地借家法、そして消費者契約法や個人情報保護法などもあります。
また、その他には建築基準法や水道、消防法、浄化槽法や電気事業法、税法、住生活基本法などがあるでしょう。
賃貸マンションや、アパートなどで良く発生する問題として考えられるのが家賃の滞納です。
不動産管理業者は、貸主の意向を受けている事が多いです。
ですので、この賃貸の滞納問題はとても神経を尖らせている問題でしょう。
マンションやアパートの賃貸の滞納が起こらないようにするのが、不動産管理業の仕事と言えるでしょう。
大きな物件を管理している所であればいろいろな知識が必要となります。
水道法や消防法、電気事業法などの知識があれば良いかもしれませんね。
不動産管理会社に委託するにも、色んなケースがあります。
まず、家賃を保証してくれるタイプ。
これは、オーナーの建物を一括して扱うタイプです。
建物を一括賃借して、入居者に貸すことすべてをしてくれます。
ですから、空き室があってもなくても、契約した期間は、管理会社が家賃を保証してくれます。
そして、オーナーさんは管理に関しては全くすることがありません。
おおまかにはこのような内容が家賃を保証してくれるタイプ。
確かに、家賃も保証してくれわずらわしい管理も一切しなくても良いとなると安心で簡単ですが、本当の利益となるのはどの程度なのか、このタイプを選して採算が合うのかどうか、家賃収入の保証額だけでなく様々な事柄からチェックして慎重に検討していかなければいけません。
家賃を保証してくれるタイプの、チェックポイントもいくつかあるので覚えておいてくださいね。
まず、保証金額や保証率についてです。
保証率が高ければいいというものではありません。
たとえば、共益費は込みなのか込みでないのかなど、細かい確認が必要です。
契約年数や免責期間の確認はきちんとしておきたいものですね。
免責期間はどのくらいで、そのあいだは家賃、礼金はどちらが受け取りするのかなども大事なことです。
現状回復の期間は免責となるのかどうかもチェック項目となります。
敷金はどちらが預かるのか、リフォームの金銭的負担はどちらなのか、清掃や点検などの管理業務の内容とどちらがするのかもチェックしましょう。
あなたは不動産管理会社をどうやって探しますか？
不動産を管理するといってもその方法は様々ですね。
いろんなプランが考えられます。
でも、その中でどのプランを選択したらいいのか、どの管理会社に依頼すればいいのか迷ってしまうところではないかと思います。
あなたにぴったりの不動産管理会社を選ぶコツをお伝えいたします。
まず不動産管理会社を選ぶときには、どんなことをポイントにして選んだらいいのかということです。
まず、その管理会社が集客する力をもっているかどうかといういことがポイントとなります。
お客様を集客したり募集したりする力がないと、あなたの不動産に借りてがつかないことになりかねません。
なによりも集客力が大切ですね。
また、その管理会社が信用のおける会社かどうかという面。
家賃収入は管理会社をとおして入ってきますので、金銭面、財務面はきちんとされていて信用があるかどうかもポイントですね。
まず、その管理会社に足を運び、会社の雰囲気をみてみましょう。
雰囲気をみれば、よい管理会社なのかどうなのか、おおよその見当もつけられます。
また、口コミも聞いてるといいでしょう。
その管理会社に依頼している他オーナーさんのお話も聞いてみられるといいですね。
インターネットでも大きな会社などは、評判を見ることができる会社もありますね。
このようなことをポイントにして不動産管理会社を選択してみましょう。
アパートの管理方法と述べてはいますが、アパートとマンション（賃貸）の違いは木造かそれ以外かという違いだけなので、賃貸不動産という意味では管理内容や方法はほぼ同様となっています。
賃貸不動産であるからには入居者を募集しなくてはなりません。
家賃を得て管理しなくてはなりません。
建物の清掃・修理といった維持に努めなくてはなりません。
そして、マンションのように、これらの管理を請け負ってくれる業者もあります。
アパートの管理を業者に委託するのであれば、一括借り上げシステムが便利でしょう。
これは借り上げたアパートの管理を業者に全て任せてしまう方法で、前回でいうところの「全部委託方式」にあたります。
一括借り上げシステムの場合は、空き室リスクの対策になるという利点があります。
というのも、管理業者が空き室になっている間の家賃を補償してくれるのですね。
そのため、アパートはいつも満室と同様の状態で、変わらず家賃収入を得られるのです。家賃の補償は特約ですので、もちろん特約を付加させればその分費用が高くなります。
費用は一部屋あたりの家賃の何パーセントかで計算されます。
管理内容を一部～全て任せられ、更に空き室の家賃も補償してくれる不動産管理会社。
非常にお得なように感じられますが、やはりトラブルもあります。
ありがちなトラブルとしては、報告や相談なく家賃を変更されたり、入居者募集の広告料を多めに請求される、など。
不動産管理会社に管理業務を委託するつもりなら、アパートを購入すると同時にその業者も選んでおくのが理想的です。
そのときまでに、なるべく信用の置ける不動産管理会社を探しておくと良いでしょう。
不動産管理について述べていますが、不動産にも土地や各種建物と様々ありますので、それら種類のそれぞれの管理についても述べて行きます。
まず、不動産管理と聞いて真っ先に思いつくのが、マンションの管理ではないでしょうか？
マンションの入り口に管理人室があるイメージを持っている人は多いかと思います。
一昔前のマンションの管理方法といえば、大家さんが管理人室に常駐している方法でしたが、現在では主に以下の3通りがあります。
【全部委託方式】
不動産の管理を業務としている業者があります。
前回述べた不動産管理業者がそうですね。
その業者に、管理業務の全てを委託する方法です。
各種管理内容を行うかどうかの意思決定のみ、大家さんが行います。
【一部委託方式】
管理業務の全てではなく、内容に応じて一部だけを委託する方法です。
【自主管理方式】
業者へ委託はせず、全ての管理業務を自分で行います。
当然ですが、業者へ管理を委託するのであればそれなりの費用を支払わなくてはなりません。
委託内容が多ければ多いほどその料金は高くなりますし、逆に自主管理内容が多ければ多いほど自分に不動産の知識が必要となります。
マンションの管理内容には、建物の維持ばかりでなく会計業務や賃貸契約といったお金がらみのことも含まれます。
エントランスの掃き掃除くらいなら自分で出来ると考えて、間違いがあってはならない金銭的な管理は専門業者へ委託してしまうのが無難かもしれません。
一般的に不動産管理会社というと、大家さんが複数所有している不動産の管理を依頼する会社ということになります。
ですが、管理するだけならわざわざ不動産管理会社を利用しなくても大家さん自身でも行えます。
では、不動産管理会社を利用するメリットはどういった点にあるのでしょうか。
もちろん、複数もの不動産を所有していれば、その分管理対象が多くなるので目が行き届かなくなってしまう可能性はあるでしょう。
その点不動産管理会社に任せてしまえば、不動産の管理が疎かになることはなく・・・つまり、不動産の価値を下げずに済むわけですね。
しかし、このようなメリットはほんの序の口。
さらに注目したいメリット、それが節税対策です。
不動産は所有していれば所有しているだけ税金がかかります。
税金を低く抑えたいなら不動産からの所得を抑えれば良いのですが、それでは不動産投資になりませんね。
そこで利用するのが不動産管理会社。
不動産管理会社の利用で可能になるのが、実は資産の分散なのです。
家族それぞれに所得を分散できるので、合計の所得は同じでも一人当たりの所得は少なく、それぞれにかかる税率も抑えられるのですね。
ただ、メリットがあればデメリットもあるというのがお約束。
不動産管理会社の業務には一括転貸方式と管理委託方式というのがあるのですが、前者の場合は移転手続きがややこしかったり空き室リスクが伴う、後者の場合は管理料を引き上げられない、などのデメリットがあります。
不動産管理やその業種についてあやふやなことを述べてきましたが（汗）ここらでいったん不動産管理についてしっかりまとめてみましょう。
不動産管理にもいくつかの種類があるのです。
下記のように区別すると判りやすくなるのではないでしょうか。
【不動産管理者】
不動産を物件として担当している人と、不動産の本当の持ち主の間を仲介するのがこの不動産管理者です。
運営や契約に関して監督するのが不動産管理者の役目であり、その不動産の営業のために維持していく責任者でもあります。
【不動産資産管理者】
その名のとおり、不動産を資産として管理する役目の仕事です。
不動産管理者とどう違うのかというと、資産としての管理ですから、不動産の評価だとかキャッシュフローといった財務状態を運用していくことになります。
そのため、不動産投資の方に深く関わっており、不動産開発にも携わらなくてはなりません。
【常駐管理】
不動産にさほど詳しくない方にとってでも、最も判りやすい不動産管理業がこれではないでしょうか。
常駐管理とは、つまるところ不動産業のことです。
不動産会社が行うような、大家さんと賃貸契約者の間を仲介を主としています。
以上それぞれの不動産管理業について共通して言えるのは、管理業とはいえ人と接するコミュニケーション能力が必須であることですね。
人と人の仲介も管理に含まれているため、生半可な能力だけでは不動産管理業は務まりません。
そのため、不動産管理にはそれを行うために必要な資格が様々あるのです。
不動産管理業には明確な定義はありませんが、だからといって何をしているか判らないような怪しい仕事ではありません。
不動産管理とはどういった仕事で、どのような内容があるのでしょうか。
「不動産管理」と聞いただけなら、その業務内容は考えるまでもないような気がしますね。
まずはっきりさせなくてはならないのが、不動産についてです。
不動産管理というとマンションや家といった建物の管理のように思われますが、不動産の中には建物ばかりでなく土地も含まれています。
そして、それらを保有することと管理することは全く異なることであり、両方の業務を同時に行っている者もあれば、別々に行っている人もいます。
そのうちの管理とは、状態を保つ意味も含まれていれば、よりよく利用して、ある程度改良を加えることも含まれています。
ただ、変化させすぎては管理の域を超えてしまいますが・・・
さて不動産管理となるとどうでしょう。
維持するべきものは不動産ですね。
状態を保つのはともかくとして、不動産を利用・改良するというのはどういったことになるのでしょうか。
難しく考えるまでもありません。
不動産管理の主な内容は、賃貸管理や建物管理ということになります。
これらによって“利益を得られるように保つ”ことを、不動産管理というのです。
上記の方で「不動産は建物に限らない」と述べたので少々矛盾しているようにも感じられますが、不動産管理という業務としては、以上のようになります。